L'office vous informe

La Fédération bancaire française a annoncé la mise en place progressive de ce dispositif dans un communiqué du 1er février dernier.

Ce nouvel examen est ouvert aux personnes physiques clientes de la banque qui leur a opposé un refus. Pour en bénéficier, elles ne doivent pas être inscrites aux fichiers d’incidents de paiements gérés par la Banque de France.

La demande de prêt doit par ailleurs avoir respecté les instructions de l’organisme bancaire et les critères d’octroi du Haut conseil de stabilité financière (HCSF) en ce qui concerne la durée du crédit et le taux d’effort « calculé avec les conditions de crédit de la banque, » précise le communiqué. Le prêt doit, en outre, être destiné au financement de la résidence principale, de la résidence secondaire ou d’un investissement locatif, et être encore d’actualité, c’est-à-dire ne pas avoir été abandonné.

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L’actualisation a été publiée au Bulletin officiel des finances publiques le 14 février dernier. Elle prévoit un loyer maximal annuel par mètre carré de surface habitable fixé à 206 € en Ile-de-France et à 152 € dans les autres régions. Pour rappel, ce dispositif prévu par l’article 35 bis, I du Code général des impôts est valable jusqu’au 31 décembre 2026.

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Le nombre de transactions a diminué d’un quart en Ile-de-France et les prix enregistrent une baisse de 6 à 8%.  Selon Elodie Frémont, notaire et présidente de la commission "Statistiques immobilières" des notaires du Grand Paris qui présentait le 29 février dernier, la conjoncture immobilière pour le marché immobilier résidentiel ancien dans le Grand Paris, cette situation traduit un changement de cycle où l’instruction des demandes de crédits demeure compliquée avec un taux d’intérêt soutenu et une exigence d’un apport conséquent.

Elodie Frémont a également précisé que les propriétaires, qui cèdent leurs biens, sont essentiellement des vendeurs contraints par un divorce ou un héritage, tandis que les acquéreurs sont majoritairement constitués de seconds accédants, disposant d’un certain pouvoir en cash.

Les premiers ne se résignent pas encore à baisser leur prix face aux plus-values dégagées les années passées. Pour autant, a expliqué la notaire, il faut qu’ils aient conscience que les prix risquent de diminuer encore davantage.

Un contexte morose donc mais légèrement bousculé par « un frémissement » du côté des crédits immobiliers et un repli de l’inflation, a temporisé la présidente de la commission.

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L’article adopté, dans le cadre de cette loi, avait abaissé l’abattement fiscal sur les locations de meublés touristiques à 30 % (contre 50 % ou 71 % selon les cas) dans les zones qui rencontrent des difficultés d’accès au logement.

Si le gouvernement entendait effectivement revoir cet abattement, il ne souhaitait pas le réduire autant sauf que la mesure a malencontreusement été validée lors de l’utilisation de l’article 49.3 de la Constitution.

Bercy avait fait savoir qu’il reviendrait sur cette erreur lors de la prochaine loi de finances. Une note du Bulletin Officiel des Finances Publiques (BOFIP), publiée mercredi 14 février, précisait que les contribuables seraient autorisés à appliquer aux revenus de 2023 les dispositions antérieures au vote de la loi de finances 2024.

Accéder à la publication du BOFIP du 14 février dernier

Ces chiffres sont calculés sur la période allant de septembre à novembre 2023. La baisse des transactions concerne surtout les maisons en Petite couronne où elles sont en repli de 35 % sur un an.

Les prix ont diminué de 6,8 % dans des proportions comparables pour les appartements et les maisons. « Dans les prochains mois, les ajustements sur les prix devraient être légèrement plus marqués en Petite couronne, » prévoient les notaires du Grand Paris.

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La Cour de cassation considère en effet que le propriétaire ne peut ignorer que le logement loué est localisé en zone tendue, justifiant l'application d'un préavis réduit.

Cette affaire commence le 14 janvier 2021. Une locataire donne congé à son bailleur. Elle quitte le logement un mois plus tard, conformément aux dispositions relatives au délai de préavis raccourci de la loi Alur lorsque le bien se situe en zone tendue. Rappelons qu’en principe, le délai de préavis est de trois mois.

La société civile immobilière (SCI), propriétaire du bien, lui applique pourtant un préavis de trois mois.

La locataire saisit la commission de conciliation puis la justice et obtient la restitution des loyers indument versés ainsi que des dommages et intérêts en réparation du préjudice financier qu’elle a subi, s’étant trouvée obligée de régler un double loyer.

La bailleresse conteste le jugement estimant que la locataire aurait dû spécifier le motif de réduction du délai prévu par la loi Alur (situation en zone tendue) et ne pas se contenter de faire référence à cette loi.

La Cour de cassation rejette cet argument. Elle considère qu’en indiquant l’adresse du bien loué dans la lettre annonçant son congé, « le tribunal en a exactement déduit que le délai de préavis applicable était d’une durée d’un mois ».

Lire l'arrêt de la Cour de cassation du 11 janvier 2024